上海楼市经历“过山车”行情 远郊市场冷热不均 去化难度大

　　远郊市场冷热不均 去化难度大

　　除去核心板块，上海一些远郊板块的情况则更为糟糕，如花桥、临港等新兴板块一度出现去化难的现象。

　　10 月份，上海五大新城的新房项目新增客户日趋减少，访客转化成交比例下降，意向客户因为二手房置换周期拉长，持币待购者观望情绪严重。看房的人不少，但意向坚决或者购房条件具备的群体数量却有所减少。

　　10 月 24 日，上海金山区打响了外围板块限购松绑的 " 第一枪 "。 当日，上海金山区发布重点转型区域人才购房实施细则。其中提出，非沪籍人才在沪缴纳社保或个税满 3 年及以上且在本市无住房的，可购买 1 套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　金山区域市场是上海外围楼市的一个缩影。上海远郊楼盘的去化远比想象中困难。

　　10 月 21 日，位于奉贤区的水榭兰亭官方微信号发布公告称，因认购期间无意向认购客户登记认购，取消原计划于 2023 年 10 月 24 日上午 9 时在上海市奉贤区浦兰路 91 弄 19 号水榭兰亭营销中心举行的《水榭兰亭(二期)》开盘销售摇号。

　　今年 9 月份，浦东川沙的佳怡华庭项目因登记认购期间无认购客户，直接取消了摇号选房活动。

　　此外，远郊楼盘中也还有许多楼盘因认购人数太少而取消摇号或者认购率为个位数。

　　浦东新场板块的同润新云都会项目，8 月 23 日开盘，430 套房源，参与摇号的人数共 11 组，认购率约为 3%，根据上海网上房地产数据显示，项目一共推盘 4 次，共 1142 套房源，首开时间为 2022 年 7 月 13 日，截止到目前，网上房地产显示，项目可售住宅套数还有 962 套，网签去化率约 16%。

　　上海链家的数据显示，10 月份外郊环间成交 2266 套，占全市总成交量的 48%，较去年同比减少了 7 个百分点。

由于缺乏成熟的配套，上海远郊的大部分项目面临更大的去库存压力，核心地段与非核心地段呈现明显分化的趋势。

　　自出台 " 认房不认贷 " 新政后，上海五大新城和外环外市场的各类楼盘来访有 10% 至 20% 的提升，其中，成交表现好的主要是配套成熟的核心板块、地段产品力表现不错的项目，如嘉定新城和青浦新城，这些区域的项目由于和周边二手房存在 " 价格倒挂 "，销售表现尚可。

　　毫无疑问，接下来上海楼市区域与区域、板块与板块、项目与项目之间的分化还将加剧，越贵的豪宅越是被抢着买，而普普通通没有亮点的住宅反而更加难卖。

　　当前市场信心已经跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。综合看来，当下上海楼市仍处于恢复期，最差的时候已经过去了，但未来会不会继续向好，要看政策层面会不会继续发力，宏观经济环境会不会有所改善。

　　根据往年经验，年底房企冲刺销售业绩往往会采取 " 以价换量 " 的销售策略，在最后两个月，房企势必会通过降价回款，甚至一部分城市或项目采取大幅降价的形式进行销售。

　　同样，二手房市场买卖双方无论怎么样博弈，到年底了也会尽可能在中介撮合下达成成交，相信年底一二手房市场会有一个 " 翘尾行情 "。作为 " 卖旧买新 " 为主的置换型改善市场，只有二手房的成交量年底翘尾了，接下来京沪的一二手房市场表现才会有好的表现。