上海楼市经历“过山车”行情 远郊市场冷热不均 去化难度大

　　从中介的反馈和实际成交行情来看，市中心房源交易周期普遍较长，在当前市场环境下，许多房源出现大量降价竞争。如今的市场，每一套出货房源都是在以价换量。

　　中介在街边放置的房源广告牌

　　二手房市场的价格博弈也越来越激烈。

　　变化首先来自中介朋友圈，每天都是特价房源的信息轰炸，有的房源甚至一天一个价。

　　其次是房东，由于找不到买家，纷纷开始竞价，有些房东是真的舍得 " 自刀 "，本来总价就不算太高，还动辄 " 砍 " 个几十万元。

　　中介在朋友圈打出降价的广告

　　" 二手房价格杀得实在太狠了。买家都是照着原价的 20% 来砍价。" 资深房产中介张宏超表示，新政之后，看房人数明显增加，但热度仅仅维持了不到两周时间。

　　近期所有的二手房几乎都是低于市场价成交，二手房砍价基本都是 20 万元起，有的房子卖了整整一年，期间经历多次降价，依然无人问津。

　　张敏最近就经历了这样 " 割肉痛 " 的卖房过程。

今年 3 月，他将名下一套位于闵行梅陇板块的 2 房挂牌出售，房屋没有明显缺陷，也靠近轨交。一开始张敏将挂牌价定在 340 万元，半年时间，始终不见起色，张敏有点等不及了，便想降价快速卖，但当下的市场行情不打到 " 骨折价 "，难有客户上门，一咬牙，张敏直接将价格定在了 300 万元，折合单价 5 万元 / 平方米，最终得以成交，这一价格已经远低于该板块的成交均价。

　　在售房源所在小区

　　中介表示，目前市面上能够成交的都是性价比高的房子，这类房源往往要低于市场价 20% 以上，才能吸引到买家。

　　2013 年，刘明在浦江镇某小区买了一套房， 2022 年，因为置换需要，刘刚打算将房产出售，彼时的挂牌价为 800 万元，此后挂牌近一年多，依旧没有成交。

　　" 鉴于现在的市场行情，中介让我将价格直接调到 600 万元。" 这个价格远低于刘刚的心理价位，但中介表示，价格不降到位，就无法打动客户。最终，经过几轮拉锯，刘明降价 30%，将价格定在了 620 万元，附加一个车位。

　　类似刘刚这样的情况并不少，" 不降价卖不掉，降价不甘心 " 也让房东陷入了进退两难的境地。

　　除了降价，有的房东甚至在亏本卖房。

　　王华的房子位于徐汇华东理工板块，他于 2016 年买入一套 90 平方米的 2 房，去年 10 月份，他所在的小区成交单价一度达到 6.6 万元 / 平方米，成交价接近 600 万元。今年同样户型的房子，单价已经降到了 5.7 万元 / 平方米。

　　最终，王华的这套房子以 510 万元的价格成交。签完合同，王华的脸色极为难看，不到 6 年时间，算上这几年的房贷利息，王华几乎将当年买房的首付全亏了。

　　现在二手房价基本已经降到了 2019 年左右的水平，二手房也已经失去了投资价值。

　　现阶段，房东诚意满满，普遍愿意降价卖房。有的房东为了尽快卖房，还亲自写推广文案，帮客户出室内装修图。但到了买家这里，依然持观望态度，买家普遍认为，现在的房价还远没有见底，因此不会轻易入市。