超特大城市更新 会影响房价吗? 形成了哪些改造模式?

　　“我们应该从资金回报率、政策稳定性、管理参与度等方面做好政策倾斜，消除民间资本的疑虑提振参与度。”叶智锷建议，“平急两用”资金考虑特殊性和公共属性，资金来源政府财政资金、央企国企、Reits等公募型基金;城中村改造资金来源则可以更多样化，政府财政资金、央企国企及民企资金均可;“平急两用”考虑紧急时的公共属性，改造实施主体应以央企国企为主，城中村改造则可鼓励更广泛的主体作为改造实施主体。

　　如何鼓励民间资本参与?宋雪涛提出，一是市场化、法制化推进，切实保障参与企业的利益;二是风险应有政府和企业共担，做到风险与收益相匹配;三是要通过制度确保企业回款的顺畅性，避免出现大量的欠账行为。

　　从叶智锷的经验看，“民间资本对于项目成本、运行效率、灵活性上都有天然的优势。要调动民间投资的积极性，需要减少政府的调解和干预，简化审批流程，经济测算上也应适当倾斜民间资本。”

一位常年从事城中村改造项目的负责人告诉《中国经济周刊》记者，城中村改造的资金规模是天量的，应放宽专项融资渠道和资金支持，金融机构应将专项资金向城市更新项目适度倾斜;此外拓宽更多民间资金参与的渠道，例如，是否可能考虑境外资金投入城中村改造项目?

　　如何补上城市更新短板?

　　多位采访对象表示，超大特大城市的城中村普遍存在人口密集、容积率高、住房老旧、基础设施落后、环境卫生较差、安全隐患较大等问题，需要加以解决。

　　那么，在超大特大城市具体推进城中村改造项目过程中，形成了哪些改造模式?

　　宋雪涛建议，改造的形式需要因地制宜。对于建成时间较晚、住房品质尚可、没有必要大拆大建的城中村，应以“改善”为主，在原有住宅的基础上提升配套设施;对于房龄较老、住宅质量较差且没有太多历史价值的城中村，应以“重建”为主，在原有土地上进行新的规划;对于有较大历史、文化价值的城中村，应以“搬迁”为主，并围绕原有建筑打造文旅产业。

　　叶智锷认为，很多没有必要着急实施的城中村可以采取改善型的改造模式，不一定非要采取大拆大建的方式;改造应该以完善、整治为主，拆除重建为辅，引导健康、平稳、有序的城中村改造模式。

　　据粤港澳大湾区某城市更新项目负责人张琛告诉《中国经济周刊》记者，现在他手中的城中村改造项目审批流程太长，5年的拉锯战的项目不止一个，“项目总周旋在立项前期，解决了旧问题又出现新问题，导致城中村项目一直在原地转圈，这不是个例”。

　　他建议，简化城中村改造、城市更新的审批流程，减少过多政府部门参与审批和决策;同时，要保证政策稳定性和延续性。不能因为更新规划、政策调整甚至领导干部更换而导致项目审批陷入停滞，项目推进效率低下。