上海楼市经历“过山车”行情 买房人观望情绪浓厚

　　当下上海楼市正处于多方博弈阶段，尤其是存量住宅市场面临较大的去化压力，成交活跃度不高，刚需和置换类需求的交易已经回归常态。

　　新房市场分化加剧 积分摇号已成过去式

　　业内人士表示，认房不认贷的政策本质上利好于改善客群，但同时也将市场的挂牌量提升了起来;在量多的情况下，买家也有了更多可选的余地，卖家也只能通过降价的方式来完成置换，要么就干脆不置换。于是，政策利好变成了 " 踩踏式利空 "。

　　既然二手房都卖不出去，又哪来的房票和资金来置换新房呢。上海新房市场似乎陷入了死循环。

　　如今的新房市场，" 日光盘 "、" 触发积分 " 早已成为过去式。

　　据统计，10 月份，上海新房触发积分制的楼盘只有理想城之地、静安天悦、前滩百合园和华润前滩润璟四个项目。后面两个楼盘能触发积分制，并不是因为认筹人数有多高，而是因为本身项目的供应量少所致。

　　上海链家的数据显示，10 月份上海新房成交套均总价 863 万元 / 套，环比增长 63%，同比增长 24%;成交均价 72550 元 / 平，环比增长 47%，同比增长 20%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，这是由于 10 月供应量回落，新房成交环比出现下滑。受供应结构影响，成交中高均价、高总价房源占比增加。供应方面，上海 10 月份新增供应金额 601 亿，环比下降 18%，同比增长 56%;新增供应 7513 套，环比下降 27%，同比增长 3%。

　　与此同时，其他楼盘则纷纷开启 " 躺平模式 "，能超过 1:1 认筹的项目已经可以称之为 " 红盘 "，许多项目纷纷开启了中介分销。杨浦内环内五轨交环绕的中海海上和集项目，两次认筹率均不足 80%，第三次认筹便开启了 " 中介分销 " 模式。

　　浦东张家浜容积率只有 1.0 的稀缺叠墅户型浦开摩登江南，位于中环带位置，单价 11 万元 / 平方米，放在半年前是妥妥的日光盘，如今，客户可以随便选。

　　以上海内环内静安区某板块项目为例，今年 10 月份起，该项目因为蓄客不足，开始向中介寻求帮助。此前，该项目两次开盘均触发了积分限售。

　　上海市区内环内杨浦区稀缺地块的某项目，单价 12.1 万元 / 平方米，今年前两次开盘的去化率不足 80%，如今，项目第三次开盘伊始便启动了中介分销。

　　其他如宝山、梅陇等质素不高的板块已经纷纷启动中介分销。除了启动分销，市区内的一些新盘也开启了降价促销，但受政策限价因素的影响，开发商只能通过送车位券等方式来进行打折促销。中环内某项目甚至通过 " 小定锁房源 " 的办法来吸引客户，即购房人只要花 3 万元，就能锁定一套房源，后续不要了可以直接退款。

　　种种迹象表明，上海核心板块已经出现了分化现象。一边是热门板块认筹率依然较高、一房难求，另一边则是销售持续遇冷。

　　58 安居客房产研究院院长张波表示，市场变化的背后，体现了政策调控措施对购房者和开发商的影响，也是市场需求和供应之间的变化。

　　张波表示，一方面，购房人基于改善型住房需求，在各种刺激政策之下出现了复苏。核心区域因为土地稀缺性，新房价格仍然坚挺。大量高端客群有换房需求，老房换新房的客户，也在 " 认房不认贷 " 以及首付比例下调的刺激下，让高端豪宅市场再次火热。

　　买房人观望情绪浓厚，对项目品质、地段都更加挑剔。各方面都很突出的项目，才有机会成为热门楼盘;而项目一旦有了短板，则很容易被市场抛弃。