“土地爷”摆酒卖地 开发商整不动了 土地市场正上演冰火两重天

　　另一家总部在深圳的央企也密集接待来自全国各地省、市“一把手”。和以往只是循例拜访不同，今年以来，不少省市级官员到访会备好项目来，“董事长和一市长正座谈呢，市长突然拿出一份地块资料，逐块地介绍，希望公司过去投资”，该央企高管表示，公司会酌情参考地方政府的诉求，但最终拿地还是要精确地算账，收缩是必然的。

　　据经济观察网了解，很多城市土地部门正在研究如何不动声色地降地价和房价，比如不降低明面地价，但在土地款分期、引进教育和交通配套、调整规划等方面做工作。

　　一家TOP10房企投资负责人向经济观察网透露，合肥等地政府会协助房企引进优质学校，而今年有很大部分购房者买房会更看重学区的保值增值属性，在地价不变的基础上增加配套，能提高项目流速。

多数城市在土地款首付比例、支付周期上让步，如西安，土地保证金付20%，拍地后一个月内签合同，一个月内交30%，签订合同之后的一年内交50%，但有一个硬性条件：申请预售证前必须缴清全部土地款。

　　即便是一线城市，一场招拍挂背后也暗藏斡旋和智慧。一家央企投资人士介绍了6月一场平静的土拍背后暗藏的多方角力。

　　一般来说，政府为避免流拍，会先挂一个预公告，如有房企询问，土地部门会私下透露其底价大概多少钱。土地部门会先算出一个成本价，逐个询问几大央企和还有能力拿地的房企投资负责人能接受的价格，几乎每家都会“婉拒”，称“这个价格算不过账”，经过好几轮沟通，确信每家都不愿意以预期价格摘牌后，土地部门才会酌情降价。

　　前述央企投资人士透露，一幅地块上，土地部门找了中海、华润、招商、保利等央企沟通，其中一家央企开出条件，一是降地价，二是提了很多规划类条件，如报规上增加阳台赠送面积，这样其得房率会比其他房企高很多。